Duża liczba funkcji, często wzajemnie nakładających się, jaką spełnia mieszkanie: sen, wypoczynek, praca, kontakty towarzyskie – stwarza konieczność wydzielenia odpowiednich pomieszczeń (lub ich zespołów), które w ogólnym planie mieszkania powinny tworzyć powiązane ze sobą strefy – ogólną i intymną.
Strefa ogólna obejmuje pokój dzienny (obecnie najczęściej wielofunkcyjny), jego aneks (zwykle jadalny, ale również aneks pełniący funkcję miejsca do pracy, biblioteki lub miejsca eksponowania zbiorów kolekcjonerskich), przedpokój i hall, WC oraz kuchnię.
Strefę intymną stanowią sypialnie (rodziców, dzieci, dziadków), łazienka i garderoba.
Wzajemne powiązanie lub przenikanie się obu tych sfer zależy od sposobu życia, przyzwyczajeń, struktury i potrzeb rodziny, które mogą się zmieniać wraz z upływem czasu, co należy uwzględnić w planie zagospodarowania mieszkania. Poszukując najlepszego układu funkcjonalnego mieszkania trzeba najpierw szczegółowo przeanalizować zespół jego obciążeń zewnętrznych i wewnętrznych (hałas, nadmierne nasłonecznienie lub zacienienie itp.). Występowanie i stopień nasilenia danego obciążenia mają często decydujący wpływ na sposób użytkowania poszczególnych pomieszczeń.
Obciążenia zewnętrzne to głównie hałas dochodzący z sąsiednich mieszkań, klatek schodowych, zsypów, wind, ulic i podwórek oraz nadmierne nasłonecznienie (np, sypialni usytuowanych od strony zachodniej) lub zbytnie zacienienie (np. pokoju dzieci od strony północnej lub północno-wschodniej).
Obciążeniem wewnętrznym jest hałas towarzyszący wykonywaniu różnych czynności domowych. Na ogół najbardziej hałaśliwymi pomieszczeniami w mieszkaniu są: łazienka i WC (hałas towarzyszący korzystaniu z urządzeń wodno-kanalizacyjnych, podczas prania itp.), kuchnia (przygotowywanie potraw, zmywanie, ustawianie naczyń, praca robotów kuchennych itp.), pokój dzienny (oglądanie telewizji, słuchanie muzyki itp ), pomieszczenie przeznaczone na pracę – gdy jej wykonywanie wiąże się z hałasem.
Negatywny wpływ występujących powszechnie obciążeń zewnętrznych można zmniejszyć tym skuteczniej, im dokładniej zlokalizuje się je i trafniej dobierze do nich przeznaczenie danego pomieszczenia. Natomiast rodzaj i nasilenie obciążeń wewnętrznych zależą w znacznej mierze od samych domowników i mogą być przez nich kształtowane w dość dużym zakresie.
Pominięcie, przy opracowywaniu planu zagospodarowania mieszkania, zespołu jego obciążeń i kierowanie się wyłącznie kryterium wielkości pomieszczeń, bez rozdzielenia strefy intymnej i ogólnej, może prowadzić do rozwiązań niefunkcjonalnych – np. nagrzanie pokoju dzieci przed porą snu, łatwy dostęp hałasu z klatki schodowej, ulicy, WC, z pełniącego funkcję jadalni hallu i kuchni. Poprawę warunków mieszkania można uzyskać wprowadzając klarowne strefy funkcjonalne – podzielenie pokoju dziennego na aneksy (tzw. kąciki): jadalny, wypoczynkowy, gabinet, zgodnie z potrzebami rodziny, co zmniejsza również uciążliwość wynikającą z obciążeń zewnętrznych i wewnętrznych.