Ustalenie warunków zabudowy

przez

Ustalenie warunków zabudowy.

Cechą charakterystyczną dla polskiego prawa budowlanego jest jego zmienność. Ciągłe nowelizacje sprawiają, że zanim przystąpimy do budowy domu, musimy dobrze się zorientować w gąszczu zmieniających się przepisów. Pierwszym z wymogów jest obowiązek ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

Modyfikacje prawa budowlanego mają z reguły na celu ułatwienie inwestorowi przeprowadzenia całego procesu związanego z budową domu – od momentu uzyskania pozwoleń do rozpoczęcia użytkowania. W praktyce okazuje się jednak, że realizacja niektórych przepisów została tak zagmatwana, że spełnienie wszystkich wymogów ustawowych w celu rozpoczęcia budowy może trwać całymi latami. Dotyczy to przede wszystkim terenów, na których nie został ustalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli w większości gmin w Polsce.

 

KIEDY WYMAGANE JEST USTALENIE WARUNKÓW ZABUDOWY?

Ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest konieczne w wypadku planowania inwestycji na terenie, dla którego brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dotyczy zdecydowanej większości polskich inwestorów[i]. Dla tej grupy inwestorów decyzja o warunkach zabudowy jest zatem niezbędnym elementem dla uzyskania pozwolenia na budowę.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne w każdym przypadku zmiany zagospodarowania terenu, co więcej wymóg powyższy dotyczy nawet tych przypadków, gdy przeprowadzenie robót nie wymaga pozwolenia na budowę lub zmiana sposobu zagospodarowania terenu nie wymaga podejmowania robót budowlanych[ii]. Wydania decyzji o warunkach nie wymagają jedynie roboty typu remont, montaż lub przebudowa, ale po warunkiem, że nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska.

Decyzję o warunkach zabudowy na wniosek zainteresowanego wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, na obszarze którego położona jest nieruchomość. Z wnioskiem może wystąpić każdy, wcale nie trzeba posiadać prawa do dysponowania terenem dla którego występuje się o decyzję. Dodatkowo decyzję odnośnie tego samego terenu można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy.

 

CO WE WNIOSKU?

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach powinien[iii] określać:

  • granice terenu objętego wnioskiem, co wiąże się z koniecznością przedłożenia załącznika graficznego w postaci kopii przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku kopii mapy katastralnej z umieszczonymi na niej propozycjami umiejscowienia planowanej inwestycji, w skali 1:500 lub 1:1000.
  • charakterystykę inwestycji tj. określić planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym sposób przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych (przedstawione w sposób opisowy i graficzny) oraz sposób tego zagospodarowania.
  • zapotrzebowania planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej, w szczególności w wodę i energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków.
  • charakterystyczne parametry techniczne i dane charakteryzujące wpływ zamierzonej inwestycji na środowisko lub jego wykorzystanie. Przepis art. 52 ust. 3 wyłącza możliwość formułowania przez organ w stosunku do wnioskodawcy dodatkowych warunków lub świadczeń, które uzależniałyby wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowe warunki mogą jednak przewidywać przepisy odrębne, czego przykładem jest art. 51 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. o odpadach (Dz. U. Nr 62, poz. 628 ze zm.), w którym przewidziano, że organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla składowiska odpadów może uzależnić wydanie tej decyzji od przedstawienia przez inwestora ekspertyzy co do możliwości odzysku lub unieszkodliwienia odpadów w inny sposób niż przez składowanie.

Po wniesieniu prawidłowego pod względem formalnym wniosku organ administracyjny zgodnie zawiadamia strony o wszczęciu postępowania. W zawiadomieniu tym wyznacza stronom odpowiedni termin do zgłaszania ewentualnych uwag, wniosków a także zarzutów odnośnie planowanej inwestycji. Stronami w tym postępowaniu są – prócz wnioskodawcy – również inne osoby, których interesy mogą być zagrożone przez planowaną inwestycję. Najczęściej będą to osoby władające nieruchomościami położonymi w najbliższym sąsiedztwie zamierzonej inwestycji.

 

 

KIEDY WYDAJE SIĘ DECYZJĘ O WARUNKACH ZABUDOWY?

Decyzję o warunkach wydaje się w tych przypadkach, gdy nie ma dla danego obszaru miejscowego planu, w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:[iv]

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wymogu tego nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w „starych” planach miejscowych. Wymogu tego nie stosuje się również do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu „starych” miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

 

WYMAGANIA DOTYCZĄCE NOWEJ ZABUDOWY

 

Szczegóły dotyczące sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., Dz. U. z 2003r., nr 164, poz. 1588 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozpatrując wniosek o ustalenie warunków zabudowy organ gminy bada w pierwszej kolejności warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych. W pewnych wypadkach (wymienionych w art.53 ust. 4 ustawy) gmina musi również dokonać uzgodnień z innymi organami, zawiadamiając o tym strony. Opinia powinna zostać wydana bezzwłocznie, jednak nie później niż w terminie 2 tygodni od doręczenia mu żądania (w przypadku przekroczenia tego terminu stronie przysługuje zażalenie). Uzgodnienie powinno nastąpić w formie postanowienia. Na postanowienie to również przysługuje zażalenie, które podlega rozpoznaniu na zasadach przewidzianych w k.p.a.

Dopiero po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego i po otrzymaniu wymaganych uzgodnień organ gminy wydaje decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja ta powinna więc określać:

– rodzaj inwestycji,

– linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali,

– warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności: w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych oraz ochrony interesów osób trzecich.

Wydając decyzję o warunkach zabudowy organ administracyjny powinien każdorazowo rozważyć, czy planowana inwestycja nie narusza któregoś z wymogów przedstawionych przez art. 5 prawa budowlanego. Chodzi tu zatem m.in. o zapewnienie dostępu do drogi publicznej, ochrony przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz ochrony przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby. Należy zatem tak ustalać warunki zabudowy, aby nie naruszyć któregoś z tych wymogów.

JAK DŁUGO JEST WAŻNA DECYZJA

Decyzja o warunkach zawierać też winna określenie okresu jej ważności. Powinien być to termin (dzień, miesiąc, rok), z nadejściem którego decyzja traci moc obowiązywania. Okres ważności decyzji nie może być natomiast ograniczony spełnieniem określonego warunku (np. decyzja ważna do czasu uchwalenia nowego planu zagospodarowania terenu). Określenie terminu obowiązywania decyzji należy do swobodnego uznania organu administracyjnego. Nie oznacza to jednak całkowitej dowolności działania organu. Organ administracyjny powinien w decyzji uzasadnić, dlaczego określił taki a nie inny okres ważności decyzji. Okolicznościami, które będą miały wpływ na określenie daty ważności decyzji, będą realne możliwości uzyskania pozwolenia na budowę (np. zgromadzenie dokumentacji technicznej zamierzonej inwestycji). Nie bez znaczenia będzie również okoliczność, że już na etapie tego postępowania doszło do sprzeczności interesów pomiędzy stronami i zachodzi uzasadniona obawa, że dojdzie do postępowania odwoławczego. Wówczas wyznaczając okres ważności decyzji organ powinien wziąć także pod uwagę czas potrzebny do zakończenia tego postępowania.

Wygaśnięcie daty decyzji o zabudowie

W określonych przepisach wymieniono sytuacje, w których decyzja o warunkach zabudowy wygasa. Następuje to, gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę albo jeżeli po wydaniu decyzji został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a ustalone w decyzji warunki są sprzeczne z treścią tego planu. Ta druga sytuacja może mieć miejsce tylko w przypadkach, gdy nie wydana jeszcze została ostateczna decyzja pozwolenia na budowę. Organem właściwym do wydania deklaratoryjnej decyzji o wygaśnięciu jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Obowiązujące przepisy przewidują możliwość przeniesienia decyzji na rzecz innej osoby. Warunkiem jest uzyskanie na to zgody strony na rzecz której decyzja została wydana oraz zobowiązanie się „nowej” strony do przyjęcia wszystkich warunków zawartych w tej decyzji. Tego typu postępowanie zostało przez ustawodawcę uproszczone, ograniczono bowiem krąg stron postępowania: toczy sie ono tylko pomiędzy podmiotami, między którymi ma być dokonane przenieisenie decyzji.

Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu służy odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie możliwość wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a potem ewentualnie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

 

Za wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy uiścić opłatę skarbową w wysokości 100 zł. Opłata w wysokosci 50 zł pobierana jest za przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę.

WIĄŻĄCA DECYZJA

Zgodnie z art. 55 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja taka wiąże organ wydający pozwolenie na budowę. Bez jej uprzedniego uzyskania nie jest zatem możliwe uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę. Zasada związania organu wydającego pozwolenie na budowę decyzją o warunkach zabudowy oznacza, że organ wydający pozwolenie na budowę nie może określić odmiennie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu od tych, które zostały określone w decyzji o warunkach zabudowy. Koresponduje to z treścią art. 34 ust. 1 ustawy prawo budowlane w którym zawarto wymóg, że projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli zatem organ wydający pozwolenie na budowę po przeprowadzeniu postępowania stwierdzi, że projekt budowlany jest niezgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, może odmówić wydania pozwolenia na budowę. Podsumowując wzajemny stosunek cytowanych przepisów ustawy o planowaniu przestrzennym (…) i ustawy prawo budowlane należy stwierdzić, że organ wydający pozwolenie na budowę jest związany warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i nie może od nich odstąpić.

Jeżeli zaś chodzi o skutki braku decyzji o warunkach zabudowy w przypadkach, gdy jej uzyskanie było w świetle ustawy obligatoryjne, reguluje je artykuł 59 ust. 3 uplan. Przewidziano w nim mianowicie sankcje w przypadku przeprowadzenia robót budowlanych bez koniecznej decyzji o warunkach zabudowy dla tych przypadków, które nie wymagają udzielenia pozwolenia na budowę, ale koniecznym jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wójt/burmistrz/prezydent mogą w takich przypadkach w drodze decyzji nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości wstrzymanie użytkowania terenu (wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy), albo nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania. Z redakcji tego przepisu można wyprowadzić wniosek, iż wybór jednej z wymienionych sankcji ma charakter uznaniowy. Organ dokonuje w tym zakresie wyboru jednego z dwóch możliwych rozstrzygnięć, jednakże wybór rozstrzygnięcia winien być poprzedzony dokładnym wyjaśnieniem stanu faktycznego oraz należycie uzasadniony.

 

 

 

I Ponieważ poprzednio obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego utraciły z dniem 31 grudnia 2003r. ważność, a nowych planów w większości gmin w Polsce jeszcze nie uchwalono,

[ii] W tym ostatnim przypadku wydanie decyzji o warunkach zabudowy przewidują między innymi przepisy art. 14 ust. 3 ustawy o lasach oraz art. 24 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1999 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 15, poz. 603 ze zm.), zgodnie z którymi grunty przeznaczone do zalesienia określa m.p.z.p. lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

[iii] zabudowy oprócz ogólnych wymagań przewidzianych w art. 63 kodeksu postępowania administracyjnego, powinien również zawierać elementy przewidziane w art. 52 upzp.